Основен ремонт на апартамент: какво означава

Основният ремонт на апартамент е подмяна на инсталациите и на всички повърхности в жилището, при която стените се отварят, а помещенията остават без под, без облицовка и без оборудване, докато работите не стигнат до края си. Освежаването е друго: то сменя боята и понякога настилката, но не докосва тръби, кабели и хидроизолация. Преустройството е трето: то мести стени и функции и затова е проектна работа, а не строителна.

Разликата не е терминологична, а парична. Освежаването се смята почти изцяло на квадратен метър боядисване. Основният ремонт се смята по дейности, защото в него влизат работи, които се плащат на бройка, и работи, които се плащат на квадрат.

Какво трябва да съдържа жилището след ремонта, е записано. По чл. 40, ал. 1 от ЗУТ всяко жилище има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. По ал. 2 санитарни помещения над жилищно помещение, над кухня или над килер за хранителни продукти се допускат само в жилището, което обслужват. Това е ограничението, което спира най-често рисуваното разпределение: мокро помещение, изнесено над чужда спалня.

Редът на работите

Последователността е практическа, не церемониална. Всяка стъпка оставя след себе си прах, вода или тежест, които следващата не може да понесе в обратен ред.

1. Демонтаж: стара облицовка, стари настилки, дограма за смяна, оборудване.
2. Изнасяне на строителните отпадъци.
3. Преградни стени и нови отвори, ако разпределението се променя.
4. ВиК инсталация до всички точки, включително извода за пералнята.
5. Електрическа инсталация: табло, кабели, кутии, точки за осветление.
6. Хидроизолация в мокрите помещения.
7. Замазка и изравняване на подовете.
8. Плочки по стените и по подовете в мокрите помещения и в кухнята.
9. Шпакловка на стените и на таваните.
10. Окачен таван, където има такъв.
11. Подова настилка в сухите помещения и первази.
12. Двуслойно боядисване.
13. Монтаж на интериорните врати, на оборудването и на осветителните тела.

Вратите отиват накрая по една проста причина: касата се монтира спрямо готовия под, а не спрямо замазката. Ако вратата влезе преди настилката, крилото или ще стърже, или ще остави процеп.

Къде отиват парите

Цените за труд по-долу са от ценоразпис, обновен на 29.08.2025 г., и се четат като диапазон.

Материалите се смятат отделно и по магазинни цени от 2026 г. Ламинатът в дебелини 7 до 12 мм и класове AC3 до AC5 върви от 5,99 до 20,45 евро на кв.м, а при друга верига от 6,95 до 24,95 евро на кв.м, като най-често се среща между 12,95 и 19,95 евро. Гранитогресът е от 6,99 до 24,99 евро на кв.м. Трислойният паркет е от 28,63 до 70,00 евро на кв.м. Интериорна врата с каса струва от 250 до 2000 евро на брой.

Оттук се вижда защо една и съща квадратура дава сметки, които се различават в пъти: подът може да е 5,99 евро на кв.м или 70,00 евро на кв.м, а вратата 250 евро или 2000 евро, при напълно еднакъв труд.

Височината, която ремонтът отнема

Жилището трябва да има светла височина на основните помещения най-малко 2,60 м, а жилищните помещения в подпокривното пространство най-малко 2,30 м в 50% от площта им и най-малко 1,50 м в най-ниската им част. Растерният окачен таван се изпълнява с модул 60 на 60 см, а също 120 на 60, 180 на 60 и 240 на 60 см, и понижава тавана с минимум 5 см спрямо съществуващия.

Аритметиката е неприятна и затова се прави преди, а не след поръчката. При изискваните 2,60 м минималното понижение оставя 2,55 м. Всяко осветително тяло, което иска повече дълбочина, слиза още, затова понижението се съобщава заедно с височината на стаята, а не отделно от нея.

Гипсокартонът се смята по лист. Стандартният лист KNAUF A13 е 1200 на 2000 мм при дебелина 12,5 мм, тоест 2,4 кв.м. Преградна стена от 6 кв.м с една обшивка от двете страни иска 12 кв.м плоскост, тоест 5 листа.

Панелен апартамент, стар апартамент и отпадналите площи

Задължителните най-малки размери на помещенията в жилищата по чл. 132 от Наредба № 5 са отпаднали. Старите стойности, които все още се цитират като изискване, тоест дневна 15,00 м², единична спалня 7,50 м², двойна спалня 12,50 м², кухненски бокс 4,50 м² и кухня с трапезария 7,00 м², вече не са действащ норматив. Те продължават да вършат работа само като ориентир за това колко място иска едно легло или една маса. Действащото изискване, което остава да се цитира като изискване, е светлата височина.

Типови вътрешни размери на помещения в едропанелна сграда по серия не се твърдят на този сайт, защото такова число не се намира в проверим източник. В панелния апартамент се мери на място, преди да се поръча каквото и да е. Същото важи и за стария апартамент с тухлена конструкция, където отклонението между двете срещуположни стени често е по-голямо от допуска на един готов мебел.

Разрешение, съобщение до съседите и документите

Един случай е уреден изрично. По чл. 151, ал. 1, т. 6 от ЗУТ не се изисква разрешение за строеж за остъкляване на балкони и лоджии, а остъкляването на тераса не попада в изключението и иска проект и разрешение от районната администрация. Съседите се питат отделно: в сграда в режим на етажна собственост и в двата случая се иска решение на общото събрание с обикновено мнозинство, тоест 51 на сто от идеалните части.

Какво не влиза в строителната сметка

Три пера остават извън цената на труда и материала и редовно изненадват. Първото е обзавеждането, което се поръчва по мярка едва след като стените са готови. Второто е финалното почистване след ремонт, което не влиза в нито една от дейностите в таблицата по-горе. Третото е количествено стойностната сметка, тоест списъкът с количества и единични цени, по който се сравняват офертите. Без такъв списък две оферти за един и същ апартамент не са сравними, защото описват различен обем работа.

Ремонтът на мокрото помещение се смята отделно и е описан в Ремонт на баня. Проектната част, тоест разпределението и спецификациите преди първия удар с чука, стои в Интериорен дизайн: какво включва. Изборът на настилка, която издържа в антре и коридор, е предмет на Гранитогрес.